Immobilier : Des taux trùs favorables, mais


La bulle immobiliĂšre existe, entretenue par ces taux trĂšs bas.

La France est pratiquement le seul pays n’ayant pas subi de vrai krach, mĂȘme s’il y a eu et il y a encore de trĂšs fortes corrections en Province et une baisse plus modĂ©rĂ©e Ă  Paris.

On vit sur un mensonge : le besoin de 300 000 logements par an. Certes, c’est vrai, mais ceux dont on aurait besoin sont des HLM. Or, 2 % du PIB de la France (contre 1 % pour les autres pays) est consacrĂ© Ă  des logements Ă  loyers suffisants pour payer les crĂ©dits des niches fiscales (QuilĂšs-MĂ©haignerie, PĂ©rissol, Besson, Robien, Scellier, Pinel) et peu Ă  du social.

Le prix de l’immobilier comparĂ© aux revenus des mĂ©nages français est toujours supĂ©rieur d’au moins 40 % par rapport Ă  la moyenne des 68 derniĂšres annĂ©es. Le pouvoir d’achat des jeunes a Ă©tĂ© divisĂ© par trois.

Les lois françaises vont contre l’intĂ©rĂȘt des propriĂ©taires : normes, rĂ©quisitions (studios vides parisiens), hausse de la fiscalitĂ©, hausse des frais, blocage des loyers, etc. Et maintenant les prĂ©emptions Ă  Paris : 257 immeubles, soit 8 021 logements. Objectif : 542 adresses ou immeubles. L’immeuble dĂ©clarĂ© prĂ©emptable perd immĂ©diatement 20 %.

Et puis il y a le chĂŽmage, le risque de chĂŽmage et l’ambiance actuelle : Crise, attentats, etc., ces derniers ne favorisant pas non plus l’investissement des Ă©trangers.

Attention aux investissements en dĂ©fiscalisation, ou Girardin ; par exemple, les EHPAD, qui sont un mixte entre immobilier et sociĂ©tĂ© de gestion, ce qu’oublient les acheteurs, et qui subissent les coĂ»ts de personnel et les charges d’une maison mĂ©dicalisĂ©e, rĂ©serveront de mauvaises surprises.

Les SCPI : immobilier d’entreprises et de commerces.

MĂȘme si ce n’est pas le rĂ©sidentiel qui subit la bulle dĂ©jĂ  dĂ©crite


La situation Ă©conomique n’engage pas les entreprises Ă  investir. Elles rĂ©duisent leurs besoins en effectifs, en surfaces et s’éloignent des centres-villes ou s’installent en grandes banlieues et en Province.

Les loyers diminuent. Les « cadeaux » sont nécessaires pour conserver les bons locataires (baisses de loyers, 6 mois gratuits, etc.).

Les normes demandent des travaux, certains immeubles ne se relouent pas.

Or le prix des parts n’a cessĂ© de monter. Il n’a jamais autant Ă©tĂ© investi dans les SCPI. Les investisseurs ont oubliĂ© la crise de 1990-1996. L’indice 1000 en 1989 est revenu Ă  1000 seulement il y a trois ans et il stagne depuis. Les parts ne rapportent en moyenne que du 4,5 %, mais avec une fiscalitĂ© lourde (sauf les annĂ©es de remboursement du crĂ©dit) et des frais d’entrĂ©e de 5 Ă  6 % non nĂ©gociables. L’investissement en SCPI est aujourd’hui une bulle. Le risque n’est pas payĂ©.

Une surévaluation de 15 à 30 % selon le Haut Conseil à la Stabilité financiÚre.

L’assurance vie accueille ce type de placement, en offrant une meilleure fiscalitĂ©, mais les loyers sont diminuĂ©s de 1 % par les frais du contrat.

Il faut encore moins s’intĂ©resser aux SCPI de diversification ou fiscales.

Monétaires :

Nous avons dĂ©jĂ  dit que le livret A ou le LDD sont battus par l’assurance vie. Il en va de mĂȘme des livrets et comptes Ă  terme Ă  taux boostĂ©s et, Ă  plus forte raison des livrets bancaires classiques.

Mais il y a pire. Les fonds et SICAV monĂ©taires que vous pouvez dĂ©tenir en compte titres, assurance vie et sous une forme spĂ©ciale en PEA. Il s’agit de laxisme de votre conseiller, volontaire ou par incompĂ©tence.

L’ÉONIA, taux de l’argent au jour le jour, est Ă  moins 0,33 % et l’Euribor reste nĂ©gatif pour toutes ses durĂ©es (maxi un an). Il est donc Ă©vident que, si on ajoute les frais de gestion de l’OPCVM (0,10, 0,20 % ?), cela vous coĂ»te. Et si le titre est logĂ© dans un contrat d’assurance avec 1 % de frais ou dans un PEA avec ses coĂ»ts techniques (de couverture), c’est vous qui payez plus de 1 % pour votre Ă©pargne. C’est Ă  ce titre que vous devez vĂ©rifier vos comptes et contrats souscrits par ailleurs.

Obligations :

Les obligations ont toujours offert une fausse sĂ©curitĂ©. On l’affirmait parce qu’on les comparait aux actions. Mais ce risque est trĂšs important aujourd’hui :

– En cas de hausse des taux par les banques centrales, les obligations subiraient un krach important, mĂȘme si nous ne le pensons pas Ă  ce jour, compte tenu de la dĂ©flation durable Ă  laquelle nous croyons.

– Au vu des mauvaises conditions Ă©conomiques des entreprises et de beaucoup d’États.

– En cas de krach systĂ©mique.

Les obligations sont donc Ă  Ă©viter ! Le support Euros d’un contrat d’assurance rapporte plus que les obligations des pays Ă  bonne signature et autant que les emprunts des entreprises les plus sĂ»res.

Nous vous invitons à ne pas investir en obligations dites à « hauts rendements » ou High Yield. Les « hauts rendements » sont offerts par des pays ou des entreprises de moins bonne qualité.

Une Ă©norme entreprise espagnole ABENGOA, groupe d’énergies renouvelables, 28 000 salariĂ©s dans le Monde, avait Ă©mis fin 2015 une obligation Ă  court terme offrant 5 %. Elle est en cessation de paiement. Les investisseurs, y compris français, ne seront jamais remboursĂ©s. On le savait, mais 5 % cela permettait Ă  certains conseillers de recommander un produit qui fasse rĂȘver les clients.

OR : Nous restons persuadĂ©s que l’OR n’a pas de raison de monter tant qu’il n’y a pas d’inflation. Seule, la crainte d’un krach systĂ©mique lui a permis de reprendre. La spĂ©culation aussi. Nous maintenons que 5 % est un seuil raisonnable. Nos prĂ©cĂ©dentes lettres ont fait l’objet de nos commentaires sur le choix entre Or physique et Or papier, dont les mines qui ont beaucoup souffert, ainsi que sur le rappel de la fiscalitĂ©.

Autres produits de placements : Art, Manuscrits, Vins, ForĂȘts exotiques, Terres rares, Immobilier dans les Ăźles, voire aux USA, etc., placements dits « de plaisir, de diversification, dĂ©corrĂ©lĂ©s des marchĂ©s actions, atypiques », etc. La financiarisation de ces produits permet toutes les surcharges de frais. À Ă©viter en une telle pĂ©riode, la plupart sont des arnaques. Les temps actuels, les peurs de voir disparaĂźtre les comptes bancaires et les rendements faibles, font naĂźtre les escrocs et les investisseurs naĂŻfs, au prĂ©texte de meilleurs rendements ou de sĂ©curitĂ©. On a mĂȘme vu investir dans des usines Ă  crevettes en AmĂ©rique du Sud ou proposer des concessions dans les cimetiĂšres londoniens ! Le FOREX : spĂ©culation sur les devises. Les rapports sont tombĂ©s : 80 % d’escroqueries, et personne n’a gagnĂ© dans les 20 % restants.

Mais il y a aussi d’autres placements a priori plus sĂ©rieux et fiscaux, mais qui souffrent : FCPI, FIP, FCPR, EHPAD pour le 3e Ăąge ou les Ă©tudiants, investissements Girardin (sauf un type), etc.

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